Wie in Amsterdam een huis wil kopen (of verkopen), heeft het in het laatste kwartaal van 2025 waarschijnlijk gemerkt: er stond veel te koop, en tóch bleef de markt in beweging. In deze blog nemen we de belangrijkste ontwikkelingen met je door.
Meer aanbod, maar het blijft vooral ‘uitponding’
Na drie kwartalen waarin het aanbod ongekend hoog was, kwam het woningaanbod in Q4 2025 iets lager uit dan in Q3: 2.413 woningen, een daling van 3% kwartaal-op-kwartaal. Vergeleken met een jaar eerder lag het aanbod nog altijd 22% hoger. Dat blijft een duidelijke aanwijzing dat de uitpondingsgolf (verkoop van voormalige huurwoningen door beleggers) het aanbodbeeld bepaalt.
Het effect? Meer appartementen en relatief veel kleinere woningen, vaak met een moderniseringsslag in het vooruitzicht. Precies het soort aanbod dat starters en doorstromers weer wat extra opties geeft, maar ook het gemiddelde prijsniveau kan dempen.
Meer transacties: kopers laten zich niet afschrikken
Interessant is dat niet alleen het aanbod hoog bleef, maar dat ook het aantal verkopen stevig aantrok. In Amsterdam werden in Q4 2025 3.134 woningen verkocht: +17% ten opzichte van het kwartaal ervoor en +7% jaar-op-jaar. De gemiddelde verkooptijd kwam uit op 32 dagen.
Wat wij hier bij Wester Makelaars in terugzien: kopers zijn selectiever, maar beslist niet passief. Woningen die kloppen qua ligging, indeling, grondsituatie en vraagprijs worden nog steeds snel opgepikt.
Prijzen: nauwelijks beweging, wél meer nuance
De gemiddelde transactieprijs in Amsterdam kwam in Q4 uit rond €604.000 (circa €8.500 per m²), vrijwel vlak ten opzichte van een jaar eerder. Dat past bij een markt waarin extra aanbod vooral uit kleinere (uitpond)woningen bestaat: dat vergroot het aantal te koop staande woningen, maar tempert de gemiddelde prijsontwikkeling.
Landelijk beeld: veel verkopen, prijs boven half miljoen
Landelijk was het beeld vergelijkbaar: in Q4 2025 werden via NVM-makelaars 47.600 bestaande woningen verkocht (+11% jaar-op-jaar; ~+15% t.o.v. Q3). De gemiddelde transactieprijs kwam uit op €502.000 (+3,9% jaar-op-jaar). Ook landelijk werd het hoge verkoopvolume mede verklaard door fors nieuw aanbod (49.500 woningen te koop gezet in het kwartaal).
Wat betekent dit voor jou in Amsterdam?
Ben je koper?
- Je hebt meer keuze dan je in eerdere jaren gewend was. Vooral indien je op zoek bent naar een appartement.
- Tegelijk blijft Amsterdam competitief: goede woningen zijn nog steeds snel weg. Ook woningen met tuin blijven zeer populair.
- Uitpondwoningen kunnen kansen bieden, maar vragen vaak om een realistische blik op verbouwkosten en planning.
Ben je verkoper?
- De markt is actief: er is veel vraag, maar kopers vergelijken strenger.
- Een scherpe prijsstrategie en presentatie maken het verschil tussen “kijkers” en “bieders”.
Jesper Kiestra (Wester Makelaars): “Het laatste kwartaal van 2025 liet zien dat Amsterdam blijft draaien: meer aanbod én meer transacties. In 2026 verwachten we dat kansen vooral zitten in timing, pricing en voorbereiding — wie dat goed doet, kan in deze markt echt het verschil maken. Ook de uitpondgolf zal gezien aflopende tijdelijke contracten nog even aanhouden is onze inschatting ”
Zoek je hulp bij kopen of verkopen in Amsterdam?
Bij Wester Makelaars helpen we dagelijks met woning kopen in Amsterdam, huis verkopen Amsterdam, aankoopmakelaar Amsterdam en verkoopstrategie per buurt. Wil je weten wat dit marktbeeld concreet betekent voor jouw straat of prijsklasse? Dan maken we graag een helder plan. Neem gerust contact met ons op.
Noot; alle cijfers in deze blog zijn op basis van de kwartaal update van de NVM.