Erfpacht is één van de meest gezochte onderwerpen bij huis kopen in Amsterdam. Logisch: het kan invloed hebben op je maandlasten, je hypotheek en je onderhandelingsruimte. Hieronder vind je een heldere Q&A over erfpacht in Amsterdam—in normale mensentaal, zonder jargon.
Wat is erfpacht in Amsterdam?
Erfpacht houdt in dat je de woning koopt, maar niet de grond eronder. Voor het recht om die grond te gebruiken betaal je een vergoeding aan de grondeigenaar, meestal de gemeente Amsterdam. Die vergoeding heet canon.
De canon kun je jaarlijks betalen of in één keer afkopen. Waar afkoop vroeger vaak alleen gold voor een bepaald tijdvak, kun je tegenwoordig in veel gevallen ook kiezen voor afkoop voor de eeuwigdurende erfpacht.
Is erfpacht “slecht”?
Niet per se. Erfpacht is in Amsterdam heel gebruikelijk. Het wordt pas een issue als:
- de canon hoog is (of kan worden),
- het tijdvak bijna afloopt,
- de voorwaarden ongunstig zijn,
- of onduidelijk is wat er straks gebeurt.
Tip: Erfpacht is niet “goed of fout”, maar “duidelijk of risicovol”.
Wat betekent “canon afgekocht”?
Als canon is afgekocht, betaal je gedurende een afgesproken periode (bijvoorbeeld tot 2050) géén jaarlijkse canon. Na die periode kan er wél opnieuw een regeling of herziening komen—afhankelijk van de voorwaarden.
Valkuil: “Afgekocht” betekent niet automatisch “voor altijd”. Met name de looptijd en of er iets geregeld is aan het einde van een tijdvak is iets om zeer kritisch mee te nemen.
Wat is een tijdvak bij erfpacht?
Een tijdvak is de periode waarvoor erfpachtvoorwaarden en canonafspraken vastliggen. Aan het einde van een tijdvak kan de canon veranderen, en soms ook de voorwaarden.
Tip: Het einde van het tijdvak is één van de belangrijkste datums om te checken vóór je biedt.
Wat is eeuwigdurende erfpacht?
Bij eeuwigdurende erfpacht worden afspraken gemaakt voor de lange termijn. Vaak gaat het om:
- vastklikken (canon vastzetten volgens een systeem), of
- afkopen (eenmalig betalen zodat je geen canon meer betaalt).
Tip: Of dit gunstig is, hangt af van je plannen (kort wonen vs. lang wonen) en de concrete aanbieding/voorwaarden.
Tip: Indien een woning reeds is overgestapt naar het eeuwigdurende regime van de gemeente Amsterdam is dit meestal gunstig te noemen, zeker indien de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht natuurlijk.
Afkopen of vastklikken: wat is het verschil?
- Afkopen: je betaalt één keer een bedrag, daarna geen canon (binnen de afgesproken constructie).
- Vastklikken: je houdt canon, maar zet de methode/hoogte vast volgens de regels van de overstap.
Tip: Afkopen voelt “rustiger”, vastklikken kan financieel logischer zijn—maar het is maatwerk.
Heeft erfpacht invloed op de hypotheek?
Dit kan zeker. Banken kijken o.a. naar:
- hoogte van de canon (nu en later),
- resterende looptijd van het tijdvak,
- of canon is afgekocht,
- en de voorwaarden.
Tip: Hoe duidelijker en voorspelbaarder de erfpacht, hoe soepeler de financiering meestal verloopt. Voor inhoudelijke vragen kunnen we je in contact brengen met financieel adviseur.
(Meest) gunstige voorwaarden bij overstap
In Amsterdam kon overstappen naar eeuwigdurende erfpacht een tijd lang onder extra gunstige financiële voorwaarden. Die “gunstige voorwaarden” golden tot en met 8 januari 2020 (in de praktijk: vóór 8 januari 2020).
Na die datum kon je in het reguliere overstaptraject nog steeds overstappen, maar niet meer tegen die oude gunstige voorwaarden.
Later heeft de gemeente via de Spijtoptantenregeling onder enkele voorwaarden de overstap onder gunstige voorwaarde voor een gedeelte van de erfpachters (‘de Spijtoptanten’) nogmaals opengesteld. Binnen die regeling kon alsnog een overstapaanvraag worden behandeld tegen de financiële voorwaarden die golden tot 8 januari 2020, met als uiterste datum om (opnieuw) een aanvraag in te dienen 1 augustus 2023.
Op dit moment zijn er nog steeds dossiers die lopen via deze gunstige voorwaarden, maar nog niet zijn afgerond.
Tip: Twijfel je over de status en de mogelijke gevolgen, neem dan contact op met één van onze makelaars, we helpen je graag verder.
Welke documenten moet ik checken vóór ik bied?
Minimaal wil je helder hebben:
- erfpachtvoorwaarden (welke “AB” gelden),
- hoogte canon (nu),
- einddatum tijdvak,
- of er een aanbieding/overstap is gedaan,
- en eventuele bijzondere bepalingen.
Tip: Als één van deze punten “vaag” is, zit daar vaak het risico.
Particuliere erfpacht
Particuliere erfpacht betekent dat de grond niet van de gemeente is, maar van een particuliere grondeigenaar (bijvoorbeeld een belegger, stichting of bedrijf). Dit type erfpacht is voor kopers vaak lastiger, omdat banken strenger toetsen op de voorwaarden.
Veel geldverstrekkers vragen bij particuliere erfpacht om een notariële erfpachtopinie. In die opinie wordt getoetst of de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de criteria die banken in de praktijk hanteren.
Bij zo’n opinie kom je vaak de kleurcodering tegen: een groene opinie betekent dat het erfpachtrecht in de basis financierbaar is, bij oranje is financiering lastig en bij rood financiert een bank doorgaans niet.
Als de voorwaarden niet “groen” uitvallen, kan dat zorgen voor minder hypotheekmogelijkheden, een beperkter aantal banken dat wil financieren, en soms extra voorwaarden of een rente-opslag. Dat maakt particuliere erfpacht niet per definitie verkeerd, maar wel een onderwerp dat je vóór het bieden scherp wilt krijgen.
Wat is de meest gemaakte fout door kopers?
Dat men naar de maandlast kijkt zónder het erfpachtmoment (einde tijdvak / wijziging canon) goed te begrijpen. De woning kan perfect lijken, maar de timing kan financieel een andere uitkomst geven.
Tip: Niet alleen “wat betaal ik nu?”, maar ook “wat kan er straks veranderen?”
Gekapitaliseerde erfpacht en startersvrijstelling
Voor de berekening van overdrachtsbelasting wordt er bij erfpacht met een jaarcanon altijd een kapitalisatie toegepast, maar ook als de erfpacht is afgekocht, kan er in sommige situaties alsnog sprake zijn van een gekapitaliseerde erfpachtcomponent. Dat betekent dat (een deel van) de erfpachtlasten of het erfpachtrecht fiscaal wordt vertaald naar een contante waarde die kan meewegen in de grondslag waarover overdrachtsbelasting wordt beoordeeld.
Dit is extra belangrijk als je als koper dicht tegen de grens van een vrijstelling of een drempel aan zit, zoals bij de startersvrijstelling. Als achteraf blijkt dat de relevante waarde voor de overdrachtsbelasting hoger uitvalt door kapitalisatie, kan dat betekenen dat je alsnog (deels) overdrachtsbelasting verschuldigd bent of dat je planning niet klopt. Dat kan een dure misser worden.
Tip: Laat erfpacht daarom altijd expliciet en schriftelijk doorrekenen door een specialist (notaris/fiscalist), zeker wanneer je aankoopprijs en voorwaarden “op de grens” liggen.
Julius Azoumi (NVM makelaar bij Wester Makelaars): “Erfpacht is lastig omdat het niet alleen gaat om wat je nú betaalt, maar vooral om wat er later kan veranderen—denk aan het tijdvak, de voorwaarden en de canon. Juist daarom is het zó belangrijk: het bepaalt je risico, je onderhandelingsruimte én soms zelfs je financierbaarheid.”
Hulp nodig? Wij checken het graag vóór je een bod doet
Erfpacht is in Amsterdam normaal, maar de details maken het verschil. Wil je zekerheid vóór je biedt? Wester Makelaars helpt je met het interpreteren van erfpachtstukken en de impact op prijs en strategie.